서울 전셋값 46주째 상승…'계약갱신청구권' 실효성 있나

[아이뉴스24 김서온 기자] 서울아파트 전셋값이 46주 연속 상승세를 이어가면서 전세입자들의 부담도 커질 전망이다. 이에 따라 정부가 추진하고 있는 '계약갱신청구권' 도입 시기도 빨라질 것으로 예상되지만, 실효성에 대한 의문도 가중되고 있다.

7일 부동산시장 분석업체 부동산인포가 부동산114 아파트 전셋값 변동률을 분석한 결과, 서울 아파트의 전셋값은 지난해 5월 1주부터 46주 연속 플러스 변동률을 기록했다.

지난 3월 새 학기 이주수요가 마무리되고, 코로나19 사태가 확산되면서 올해 들어 가장 낮은 상승률을 기록했지만, 상승기조는 이어질 것으로 관측된다. 이는 오는 2022년까지 연속 입주물량이 줄어들면서 시중에 풀릴 전세물건도 줄어들어 전셋값 상승이 불가피하기 때문이다.

부동산인포에 따르면 오는 2021년 서울에서는 아파트 기준 2만3천217가구가 입주를 앞두고 있다. 이는 올해 입주물량(4만2천173가구)의 절반 수준인 55.1%에 불과하다. 또한, 이달 기준 오는 2022년 입주예정물량은 1만3천여가구로 내년 입주예정물량보다 1만여세대 더 줄어들 것으로 예상된다.

지난해 발표된 12·16 부동산대책도 전셋값 상승에 영향을 미치고 있다. 12·16대책 후 분양받은 아파트의 전세 대신 입주하는 집주인들이 늘었기 때문이다. 이는 시가 9억원 초과주택의 담보대출 LTV가 20%로 강화되고 시가 15억원 초과 아파트의 주담대 금지, 전세대출을 이용한 갭투자 방지 등이 전세 대신 집주인이 입주하는 경향이 뚜렷해서다.

실제 지난해 하반기부터 올해 초까지 1만가구 이상 입주가 대거 쏟아진 서울 강동구의 경우 우려와 달리 전셋값이 크게 하락하지 않았다. 오히려 입주 초반 주춤했던 전셋값이 상승세로 전환했다.

함영진 직방 데이터랩 랩장은 "올해까지는 지난 2년간 아파트 입주량이 상당했고, 평년수준의 입주량이 예상돼 극심한 전세가격 불안양상으로 전이되지는 않겠지만, 오름세는 이어질 수 있다"며 "코로나19로 미뤄진 결혼들이 하반기 임대차 수요 증가로 이어질 수 있고, 경기위축이나 불확실성으로 자가이전이 어려워지면 임대시장 수요 증가에 영향을 줄 수 있다. 저금리영향으로 반전세, 반월세도 조금 더 늘어날 수 있다"고 전망했다.

저금리 기조가 이어지면서 전세물건의 월세 전환 현상도 늘어나고 있다.

지난달 16일 한국은행은 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 인하했다. 예금을 통한 이자수익은 더욱 줄어들게 되면서, 주택시장의 전세물건 가운데 월세로 전환되는 물건은 점차 증가할 전망이다.

더욱이 최근 공시가격 인상으로 인해 집주인들의 보유세 부담이 가중되고 있어 전세 보증금을 은행에 묵혀두기 보다 월세로 전환해 현금 수익을 늘리는 방안을 택하면서 전세물건이 귀해질 수 있다.

정시확대 또한 정통 명문학군지역을 중심으로 전셋값도 상승할 전망이다. 지난해 하반기 정시확대가 이슈화 되면서 인기 학군으로 꼽히는 양천구, 강남구 전셋값 변동률은 서울 평균을 크게 웃돌았다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "전세물건이 줄어들 요인들이 많아 서울 전세난은 갈수록 심화될 수밖에 없다. 최근에는 1순위 지역우선 거주자격도 1년에서 2년 이상으로 강화 돼 유망 아파트 분양을 받기 위해 세입자로 거주하려는 이들이 늘어 날 전망"이라며 "전셋값의 계속된 상승 때문에 계약갱신청구권 등 임차인을 위한 제도 도입과 시행이 속도를 낼 가능성이 높다"고 말했다.

전셋값 고공행진으로 인해 정부가 '계약갱신청구권' 등의 제도 도입 시기를 앞당길 것이라는 전망이 나오고 있지만, '계약갱신청구권'의 실효성에 대한 의문도 제기되고 있다.

업계는 법무부가 지난해 말 독일 현지에 조사단을 파견하는 등 계약갱신청구권 법안 심사를 위한 사전 작업에 착수하면서 연내 법안 통과·제도 시행이 가능할 것으로 내다보고 있다. 법무부가 전월세 상한제와 계약갱신청구권 제도 도입을 위한 법률안 검토에 본격 착수한 것이다.

전월세 계약갱신청구권이란 임차인이 2년 임차계약만료 후 갱신요구시 임대인은 별다른 이유 없이 갱신을 거절 할 수 없도록하는 제도를 말한다. 상가의 경우 상가임대차보호법으로 계약갱신청구권이 시행되고 있으며 계약갱신을 통해 10년 동안 영업을 할 수 있다. 주택에도 이같은 계약갱신청구권을 주택임대차보호법 개정을 통해 법제화한다는 것이다. 계약갱신청구권이 도입되면 임차인은 최장 4년까지 계약을 연장할 수 있으며, 재계약시 전세금 5%를 초과하는 인상은 불가능하다.

그러나 계약갱신청구권 제도 시행 전 임대인이 임대료는 미리 올려 단기 전셋값 급등이 발생할 수 있다. 또 매매거래가 줄어들고, 전셋값 급등 현상이 지속되는 상황에서 전셋집을 구하기 어려운 상황이 심화될 수 있다.

함영진 직방 데이터랩 랩장은 "대표적 임대료 규제책인 임대료상한제 재계약 갱신권은 임대차시장에 단기적 임대료 상승을 불러올 수 있다"며 "법 소급적용이 어려워 제도 시행 이전 임대료를 한번에 올리려는 임대인 불안심리를 자극할 수 있고, 내년에 전국 아파트 입주물량이 다소 감소할 예정이라 임대료의 인상을 불러올수 있다는 단점이 있다"고 지적했다.

이어 "현 상황에서 임대료 규제보다는 보다 적극적인 임대주택 공급과 임대료 보조정책이 우선시돼야 한다"고 덧붙였다.

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