"공급교란·로또양산"…건설업계, '분양가상한제' 실효성에 의문제기

[아이뉴스24 김서온 기자] 정부가 공공택지에 적용 중인 분양가상한제를 민간택지에도 확대 추진하면서 시장과 업계의 우려와 불확실성이 커지고 있다. 특히 재건축을 앞둔 단지들 위주로 긴장감이 높아지는 분위기다.

16일 부동산업계에 따르면 정부가 민간택지에 건설하는 아파트에도 분양가상한제 도입을 추진 중이다. 8일 열린 국회 국토교통위원회 전체회의에서 김현미 국토부 장관은 "민간택지에도 분양가상한제 도입을 검토할 때가 됐다"면서 "주택법 시행령을 개정해 지정 요건을 개정하는 것을 검토 중"이라고 밝했다.

김 장관은 이어 "아파트 상승률보다 분양가 상승률이 2배 이상 높다"면서 "주택 서민들이 부담하기에는 지금 분양가가 상당히 높은 상황"라고 규제 도입 배경을 설명했다.

국토부가 분양가상한제 도입을 시사한 것이 처음은 아니다. 올해 4월 '2019 주거종합계획'을 발표하면서 실수요자 중심의 안정적 주택시장 관리 공고화, 투기수요 차단, 실수요 중심의 제도 운용을 목적으로 ▲분양가 심사 강화 ▲가산비 항목 개선 등 분양가상한제 운영 기반 마련을 올해 중점 추진과제로 꼽은 바 있다.

분양가상한제는 공동주택의 분양가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지비를 더하여 분양가를 산정하게 하고, 그 가격 이하로 분양하게 하는 분양가 제도다. 신규 분양하는 아파트의 가격이 높게 책정되면, 주변의 기존 아파트 가격까지 동반 상승하는 고분양가 후폭풍을 방지하기 위함이다. 분양가 상한제 적용을 받으면 가격통제뿐 아니라, 택지비, 직·간접공사비, 설계비, 감리비 등 7개 항목을 공시해야 하는 의무가 생긴다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "분양가상한제 도입이 처음은 아니다. 2007년 민간택지로 확대되면서 전면 실시됐지만 밀어내기 부작용, 공급위축의 문제를 가져왔다"면서 "당시 글로벌 경제 위기가 겹쳐 상황도 좋지 않았지만, 실제 2007년 9월부터 민간택지 내 분양가 상한제 적용 이후 주택 사업이 줄었다"고 말했다.

김 장관이 분양가상한제 도입 의사를 밝힌 이후 참여연대는 부동산 투기를 막고, 집값을 안정화하기 위해서는 분양가상한제뿐만 아니라 체계적이고 선제 대응이 필요하다는 뜻을 밝혔다.

참여연대는 11일 논평을 통해 "주택 재고의 일부인 민간택지의 분양주택에 분양가상한제를 적용하더라도 주변 주택 가격 상승을 억제하는 효과를 기대할 수 있겠지만 전체 집값을 낮출 수는 없다"면서 "정부는 민간택지 분양가 상한제 확대와 함께 양도세·종합부동산세 강화 등의 세제 강화와 재건축 가능 연한을 준공 후 20~30년에서 30~40년이상으로 환원하는 구체적인 방안이 필요하다"고 강조했다.

업계의 시각은 회의적이다. 장기적으로 공급과 수급의 불균형을 초래하고 인근 시세보다 저렴한 단지가 분양되면 '로또청약' 등 부작용이 발생한다는 것이다.

양지영 R&C연구소 소장은 "최근 서초그랑자이가 고분양가 논란에도 불구하고 로또아파트로 불리면서 높은 경쟁률 속에 순위 내 마감한 것은 물론 입지도 좋았지만, 강남권 마지막 선분양, 공급축소 등의 영향이 컸다"면서 "분양가상한제를 도입하면 당장은 분양가를 잡는 데 도움이 될 수 있으나, 결국 시세격차로 로또아파트를 낳고 또 공급감소로 집값 급등을 불러오는 악순환 반복된다"고 말했다.

양 소장은 이어 "이미 가격이 실수요자들에게 부담스러운데 로또아파트 양산과 공급감소 등의 영향으로 앞으로 가격이 더 오를 수밖에 없는 환경이 조성되면 서울 그리고 입지 좋은 경기에서는 내 집 마련하기 더 어려워질 것"이라고 전망했다.

함영진 직방 데이터랩장은 "참여정부 시절에도 분양가상한제를 민간부문에 적용했다. 청약 가점제와 같이 시작하다 보니 건설사들이 규제를 피하려고 분양 밀어내기를 하면서 단기적으로는 공급이 증가하는 듯했으나, 결국 분양가 통제는 장기적으로 시장의 공급과 수급을 교란하는 부작용이 있었다"고 했다.

함 랩장은 이어 "민간부분 분양가상한제가 시작되면 후분양을 하더라도 분양가상한제를 피할 수 없다. 제도 시행 전 밀어내기 공급이 대량 쏟아지고, 물량적체로 미분양이 증가할 수 있다"면서 "결국 인위적 가격통제는 단기적으로 공급시장을 교란하며, 장기적으로 기업이익을 줄여 주택공급이 줄어드는 문제가 생긴다. 단기적으로는 인근지역 시세보다 낮은 분양가는 로또청약이라는 부작용으로 이어질 가능성이 크다"고 지적했다.

공급자(건설사)의 입장에서도 금융비용 증가, 수익성 악화, 수주 감소가 예상된다.

함 랩장은 "공급자는 분양가상한제가 실시되면 여신관리를 잘해야 한다. 또 재건축, 재개발 등 정비사업은 사업속도가 둔화 될 수 있다"면서 "민간보다는 안정적 수주가 가능한 공공개발의 도급수주 비중을 높이려는 움직임 나타날 수 있고, 일부지역은 공급적체와 미분양 현상이 장기화될 여지도 있다"고 했다.

한 건설사 관계자는 "분양가상한제가 실시되면 수익성 제고를 위해서 당연히 좋은 자재를 사용하는 것을 지양하거나 설계에 드는 비용 등을 줄일 수 밖에 없다. 사업을 하는 입장에서 수익을 내는 것이 목적인데, 시공부분에 비용을 절감 할 수 밖에 없을 것"이라면서 "또 분양가상한제로 인해 후분양제로 선회할 경우 준공 후 분양에 나서는 만큼 늘어난 금융비용 부담이 생긴다. 이를 감당할 수 있는 대형사 몇몇을 제외하고는 중견·중소 건설사는 아예 수주가 불가능해질수도 있다"고 우려했다.

박 수석전문위원은 "분양가 규제로 공급자의 이익이 소비자들에게 돌아가니 소비자 잉여가 늘어난다. 로또청약 등 열풍이 불고, 단기적으로 굳이 집을 사지 않고 분양을 받으려는 대기수요가 늘어나 집값이 안정될 수 있다"면서 "장기적으로는 주택공급 감소 우려가 높은 게 사실이다. 또 정보가 엉뚱하게 굴절되는 경우도 많다는 점이다. 시장 참여자들이 재건축 규제를 강남 아파트 공급 부족으로 인식할 경우 오히려 집값 불안이 될 수 있다"고 말했다.

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