쏟아지는 오피스텔 물량, '신축' 임대수익률은?

[아이뉴스24 김서온 기자] 오피스텔 건축허가 물량이 꾸준하게 증가하고 있는 가운데, 올해도 많은 오피스텔이 입주예정이다. 공급과잉 우려 속에서 오피스텔 임대수익률 추이에 대한 관심이 높아지고 있다.

임차수요보다 오피스텔 공급이 많을 경우, 공실부담으로 신축 오피스텔은 여러 장점에도 불구하고 더 부담이 클 수 있다. 과연 신축 오피스텔의 임대수익률은 얼마나 될까? 부동산정보서비스 직방이 신축 오피스텔과 기존 오피스텔의 임대수익률을 비교 분석했다.

20일 국토교통부 오피스텔 실거래가(올해 1~2월 거래)를 분석한 결과, 서울에서 2017년 이후에 준공된 신축 오피스텔의 임대수익률은 3.89%로 나타났다. 2017년 이전에 준공된 오피스텔의 임대수익률이 4.35%인 것에 비하면 0.46%포인트 낮다.

수도권 중 경기는 신축과 기존 오피스텔 임대수익률이 각각 3.83%, 4.67%, 인천은 각각 4.18%, 4.79%로 서울과 동일하게 신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔보다 낮게 나타났다.

수도권 외에 부산(신축 3.89%, 기존 5.08%), 대구(신축 4.33%, 기존 5.48%), 대전(신축 5.75%, 기존 7.65%), 광주(신축 6.36%, 기존 6.41%), 울산(신축 4.20%, 기존 10.29%)도 모두 신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔보다 낮았다.

신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔보다 낮은 이유는 임대수익률의 투자부분에 해당하는 오피스텔 매매가격이 상대적으로 높기 때문으로 분석된다.

반대로 수익부분에 해당하는 오피스텔 월세가격은 신축의 경우 기존 오피스텔과 비슷하거나 약간만 높은 선으로 형성된다. 즉, 신축 오피스텔의 매매가격은 기존 오피스텔보다 높게 형성되는 반면, 월세는 기존 오피스텔과 비슷하거나 큰 폭의 차이를 보이지 않아 신축 오피스텔의 임대수익률이 낮게 나타나는 것이다.

1~2월에 거래된 서울 오피스텔 중 2017년부터 준공된 신축 오피스텔의 전용면적당 매매가격은 921만원 선이다. 2017년 이전에 준공된 오피스텔의 매매가격은 680만원 선으로 전용면적당 241만원가량 더 비쌌다. 신축 오피스텔 전용면적당 월세가격은 서울이 2만6천200원으로 기존 오피스텔 월세가격 2만1천100원에 비하면 높지만 차이가 크지 않았다.

경기도도 마찬가지다. 신축 오피스텔 매매가격이 615만원인 것에 비해 기존 오피스텔은 475만원에 불과했다. 인천은 송도 내 오피스텔(2016년 준공)이 거래되면서 신축 오피스텔보다 2017년 이전 준공된 기존 오피스텔의 전용면적당 매매와 월세가격 수준이 높았다. 신축 오피스텔이 송도보다 입지여건이 나빠 매매와 월세가격이 낮게 형성되면서 신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔보다 낮았다.

서울 구별로 2017년 준공 전후 임대수익률 차이가 큰 지역은 금천(-1.79%포인트), 서초(-0.96%포인트), 영등포(-0.47%포인트), 강남(-0.41%포인트) 등으로 나타났다. 경기는 시별로 안양 만안구(-2.56%포인트), 고양 덕양구(-1.18%포인트), 안산 단원구(-1.06%포인트), 부천시(-1.03%포인트) 등으로 임대수익률이 차이가 크게 나타났다.

서초는 지난해 준공된 서초어반하이가 전용면적당 매매가격이 1천272만원 선, 월세는 2만9천600원 선에서 거래가 형성된 반면, 같은 서초동 내에 2013년 준공된 하림인터내셔날은 매매가 1천119만원 선, 월세는 2만9천500원 선으로 거래돼 매매가격은 신축 오피스텔보다 낮지만 월세가격은 큰 차이를 보이지 않았다.

영등포구 양평동2가 내 오목교투웨니퍼스트(2017년 준공)는 전용면적당 884만원 선에서 매매거래가 이뤄졌고, 2만2천원 선에서 월세거래가 됐다. 2014년 준공된 스카이시티는 매매가 694만원 선에서 형성됐고, 월세는 2만6천원 선이다.

오피스텔의 입지 여건, 관리비, 주차가능 여부 등 다양한 조건에 따라서 매매와 월세가격이 차이가 나겠지만, 신축 오피스텔이 기존 오피스텔보다 임대수익률이 낮게 나타나는 현상은 경기지역에서도 나타났다.

경기 안양동에 지난해 준공된 미목연은 전용면적당 370만원 선으로 매매거래가 됐고, 월세는 1만200원 선으로 이뤄졌다. 같은 지역 내 프리빌(2000년 준공)은 매매가가 244만원 선, 월세가 1만1천600원 선으로 매매가격은 신축 오피스텔인 미목연보다 저렴했으나 월세는 오히려 높게 거래됐다.

부천 중동에서도 신중동역헤리움메트로타워(2018년 준공)가 매매는 637만원 선, 월세는 2만3천100원 선으로 거래됐다. 2004년에 준공된 메트로팰리스1비동은 매매가 448만원 선, 월세는 2만2천100원 선으로 형성됐다. 신중동역헤리움메트로타워는 7호선 신중동역 초역세권에 있다는 장점이 있어 매매가격이 상대적으로 높게 거래됐다.

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