조상 땅의 소재파악과 나 홀로 조상 땅 찾기 방법

법무법인 센트로 전세경 변호사


부동산정보 전문기업 오비스트 및 법무법인 센트로 전세경 변호사와 함께 조상 땅 찾기에 관해 알아보자.

◆조상 땅 찾기란?

일제시대와 6.25전쟁을 통해 우리 조상들이 소유하고 있었던 땅들은 정상적인 이전절차를 밟지 못하고 국가로 귀속되었거나 제3자 명의로 이전되었다. 더욱이 6.25를 통해 소유권 변동사항이 기록된 모든 지적공부들이 소실되거나 멸실 된 지역이 많아 미쳐 소유권 복구가 이루어지지 않고 국가로 귀속되거나(무주부동산 공고 등을 통해) 무단으로 제3자가 가져가 버리는 등(수차례에 걸친 각종 특별조치법을 통해) 그야말로 조상님의 땅을 빼앗겨 버릴 수 밖에 없었던 상황들이었다.

◆조상 땅 찾기를 시작하게 되는 계기

▲돌아가신 선친의 유언

조상 땅 찾기를 시작하게 되는 경우는 크게 3가지가 있다. 첫째는 돌아가신 부모님이 유언으로 예전에 살던 곳 어딘가를 말씀하시면서 땅 정리를 하라 하셨을 때가 있다. 이 경우 실제 수색을 하면 비록 소유권이 전전 이전 되어 되찾아 오는 것이 어려울 수는 있어도 적어도 예전에 조상님이 땅을 소유하셨던 흔적은 찾을 수 있다.

▲브로커의 연락

둘째, 브로커의 연락을 받고 찾게 되는 경우가 있다. 브로커 들은 토지조사부나 구 토지대장을 통해 소유권을 찾아 올 수 있는 땅을 물색한 후 상속인들을 수소문 하여 조상 땅 찾기를 권하게 된다. 이때 브로커를 믿고 조상 땅 찾기 업무를 포괄 위임하는 경우도 있으나 조심성 있는 상속인들은 전문가를 찾아 이것저것 꼼꼼하게 따져 본 후 소송을 시작하기도 한다.

▲관할청으로부터 땅을 찾아가라는 통보

마지막으로 관할 시군구청으로부터 "당신의 선조 땅이 도로로 편입되었다" 내지는 선조의 땅을 찾아가라는 지적전산망 조회를 통한 통보를 받은 후에 시작하는 경우이다. 이 경우 통보 받은 땅에 대한 상속관계 정리를 한 후 그 밖에 다른 토지의 수색으로 확장하는 경우가 주로 이루어진다.

◆혼자서도 조상 땅 찾기를 할 수 있다??

조상 땅 찾기의 경우 크게 두 가지 단계로 나누어진다. 수색과 소송이다. 수색의 경우 의뢰인 본인이 시간적 여유가 있을 경우 전문가의 도움을 받아 직접 할 수도 있다. 요즘은 국가기록원을 비롯하여 인터넷 사이트상의 여러 매체에서 조상땅과 관련한 정보들을 상당부분 공개를 하고 있어 요령이 생기게 되면 혼자서도 수색작업은 충분히 가능하다. 특히 전세경 변호사의 경우 의뢰인에게 선조의 일을 직접 정리하는 차원에서 순차적으로 차근차근 조상땅을 찾는 방법을 일러 주고 직접 찾을 수 있는 길을 열어 주고 있다.

◆조상 땅 찾기의 단계별 진행과정

조상 땅의 존재를 의심하게 되는 단서를 기반으로 움직이게 된다. 우선 제적등본 상의 선조의 주소를 중심으로 하여 땅이 존재하는 구체적인 지번을 알게 된 경우 해당 지번의 구대장(부책이라고도 불리 우며 제일 오래된 토지 대장을 말한다.)과 구등기를 열람한다. 한 필지 땅의 권리관계를 분석하기 위해서는 6개의 토지 공부를 살펴보아야 하며 이를 발급하는 기관도 각각 나뉘어져 있다. 기본적인 공부를 기초로 하여 다음 단계는 소송이 필요한 토지를 분류하는 작업을 하게 된다. 이후 소송에서 승소를 하는 과정이나 승소 후에도 중요한 문제가 병행되게 되니 그것은 상속관계를 정리하는 것이다. 상속분할협의서 등을 통해 상속관계가 원활하게 정리가 되면 등기를 마치고 소유권을 찾아가고 그것이 아니라면 관할 시군구청에 보상을 받는 작업등이 진행 될 수 있다.

◆조상 땅 찾기 비용

조상 땅 찾기 상담을 하다보면 많은 분이 실질적으로 조상 땅 찾기 비용에 대하여 가장 궁금해 한다. 각 케이스마다 매우 다양하다고 말할 수 있다. 의뢰인이 거의 전문가 수준으로 땅의 리스트를 뽑아오고 심지어 토지대장부터 폐쇄등기까지 다 발급받아 서류를 한 박스 가져오기도 한다. 이 경우 찾은 땅 중에 보상신청이 가능한 것, 국가상대로 반환청구가 가능한 것, 바로 상속등기절차를 진행할 것, 특별조치법으로 넘어갔지만 다투어볼 만한 것, 농지분배 되었지만 또는 환지처리 되었지만 면밀한 조사를 통해 회복이 가능한 것 등등 각 경우마다 비용은 다르게 책정된다. 그렇지 않을 경우에는 각 지방이나 관공서에서 토지수색을 위한 비용 그리고 전문 인력 파견을 위한 수색비용이 별도로 필요할 것이다.

그러나 본격적인 소송이 아닌 수색에 있어 드는 비용은 거의 실비에 가깝다. 소송비용 역시도 의뢰인이 착수금을 지급하고 진행을 하면 성공보수 역시도 업계의 통상기준에 맞추어 진행이 된다. 보통 조상 땅 소송의 경우 브로커들이 변호사를 사서(?) 자신들이 일단 다 비용지불하고 진행할 테니 나중에 승소 시 50% 내지는 40%를 달라 라는 식으로 진행이 된다고 한다. 이러한 것도 이제는 옛날식 방식이다.

특히 이러한 유형의 약정 체결의 경우 검증 되지 않은 자들에게 사건을 맡겨 나중에 소송이 불리하게 진행되면 도중에 그냥 방치해 버리는 경우도 있다. 비전문가에게 그 중요한 서류를 다 맡기고 진행하면 나중에 아무도 책임질 사람이 없게 된다. 수색을 하여 궁금증을 풀었으면 전문가의 정확한 진단을 받아 무리한 소송 없이 가능한 것 위주로, 합리적 가격으로, 빠른 시간에 정확하게, 소유권을 되찾아야 한다. 세상에 공짜는 없다. 세상에 대박도 그렇게 쉽게 나지 않는다. 욕심을 버리고 깔끔하고 정확하게 조상님의 일을 마무리를 하여야 한다.

◆ 저자 소개
전세경 변호사는 숭실대학교 법과대학을 졸업했으며, 제4회 변호사 시험 합격하고 정부중앙청사 법시처 시보를 지냈다. 그리고 현재는 서초구청 부동산 공시지가 평가위원 및 국토정보연구소 조상땅 찾기 소장을 역임하고 있으며, 지역주택조합 분쟁조정센터를 운영하고 있다. 저서로는 지역주택조합 아파트분양권 투자의 비밀을 출간한바 있다.

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