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2018년 오피스텔 시장 '악재 vs 호재'


‘규제·금리·물량' 악재 속 1인가구 188만, 직주근접 오피스텔 인기

[아이뉴스24 김두탁 기자] 올해 오피스텔 시장은 정부 규제 및 금리 인상, 입주물량 급증이라는 악재가 예정돼 있다. 이런 상황이라면 시장이 위축되는 것이 일반적일 것이다. 그러나 아파트에 비해 오피스텔은 규제 강도가 덜한 점, 과거 몇 번의 금리 인상 예고에도 투자 수요 유입이 꺾이지 않은 점, 최근 3년 간 안정적인 매매가격 상승 흐름이 지속된 점 등을 고려하면 2018년 오피스텔 시장은 거래는 다소 둔화되겠지만 가격은 보합수준의 흐름을 유지할 것으로 보인다.

2017년 오피스텔 시장은 상대적으로 규제 영향을 덜 받았다. 지난해 쏟아져 나온 대책 대부분이 아파트와 분양시장에 집중됐기 때문이다. 전매제한 및 거주자 우선분양 확대, 인터넷 분양 의무화 등 오피스텔에 관련된 규제책이 담기기는 했지만 오피스텔 가격 등락에 직접적인 영향을 미칠 수준은 아니었다.

이러한 가운데 분양 시장에서 직주근접(직장과 주거지의 거리가 가까운 것) 오피스텔의 인기는 여전히 높다. 오피스텔 임대의 주요 수요층인 청년 1인가구가 지속적으로 증가하고 있는데다 직주근접 오피스텔은 출퇴근이 편리해 청년층의 선호가 높아 공실이 될 가능성이 적은 덕택이다. 게다가 은행 예금을 통해 얻는 이자수익보다는 오피스텔 임대 수익이 아직은 높다는 점도 인기에 한몫하고 있다.

부동산114에 따르면 2017년 오피스텔 전국 매매가격은 1.5% 상승했다. 2015년 상승반전 후 꾸준한 오름세다. 올해는 예고된 규제로 상승폭은 둔화되겠지만 당장 마이너스 변동률로 전환되지는 않을 것으로 보인다. 소자본으로 부동산 투자에 입문할 수 있는 이점과 더불어 금리 인상 속도가 가파르지 않아 투자상품으로서의 오피스텔의 인기는 지속될 전망이다.

◆올해 입주물량 급증…선별적 접근 필요

올해는 7만2천666실의 오피스텔이 입주자를 맞을 예정이다. 2017년 대비 45.94% 늘어난 물량으로 2004년 9만286실이 공급된 이후 가장 많다. 분양 호조에 힘입어 2015년 이후 많은 물량이 분양된 가운데 이들 물량의 입주 시기가 도래한 영향이다. 추후 2~3년간 예년보다 많은 물량이 공급될 예정으로 공급과잉 불씨가 재점화 되고 있다. 그러나 공급과잉이라고 해서 모든 오피스텔에 입주 쇼크가 오는 것은 아니다. 공급과잉을 우려했던 마곡지구에서도 최근 기업 입주 후 공실이 해소되고 있다. 물량이 많더라도 물량을 소화할 수 있는 탄탄한 배후수요가 뒷받침 된다면 공실 위험을 빗겨갈 수 있는 것이다. 지역별 특성에 따른 선호 면적, 수요층을 고려한 선별적 투자에 나선다면 많은 물량 속에서도 안정적인 수익을 확보할 수 있을 것으로 전망된다.

2018년에는 서울 송파구(2천317실), 경기 고양시(2천211실), 경기 하남시(5천872실) 등에 입주 물량이 많다. 서울 송파구 문정동은 법조타운 지정 이후 대표적인 오피스텔 밀집 지역으로 자리 잡고 있다. 아직 기업 입주가 진행 중이고 업무지구의 규모가 작아 뚜렷한 임대료 상승은 없지만 직주근접을 원하는 수요로 임차 시장은 안정세를 유지할 가능성이 커 보인다.

경기 고양시 삼송 일대는 실거주 가능한 아파텔을 표방한 단지가 많아 중대형 면적의 비중이 높은 편이다. 서울 종로, 광화문 등 도심과의 접근성이 좋고 GTX-A노선 개발과 스타필드 복합쇼핑몰 개장 기대감이 높다는 장점이 있다.

다만, 단기간 공급될 물량이 많다는 점을 유의할 필요가 있다. 경기 하남시는 2018~2019년간 1만여 실 이상의 오피스텔이 공급된다. 한편, 고양 삼송과 하남은 송파에 비해 직주근접 단지는 아니라 임차 수요를 모집하는데 한계가 있어 초기 임대료 수준은 낮을 것으로 예상된다. 물량이 많지만 면적별 공급비중에 차이가 있기 때문에 목표를 잘 잡아 차별화된 면적을 선점한다면 임대료를 방어할 수 있을 것으로 보인다.

지방에서는 충남 천안 불당동(3천434실)일대에 입주물량이 많다. 천안은 2017년 오피스텔 1천614실이 공급된 바 있고 여기에 아파트 물량까지 많다. 2018년 추가 물량 공급으로 임대료 약세가 예상된다.

2017년에는 전국 7만8천690실(예정물량 포함)의 오피스텔이 분양됐다. 과거 2년간 급증한 물량 부담으로 2017년 분양물량은 감소할 것으로 예상했으나 부동산 시장 활황으로 탄력 받은 공급량은 꺾이지 않았다. 전국적으로 크고 작은 단지들이 쏟아져 2002년(12만308실) 이후 15년 만에 분양물량 최대치를 기록했다. 많은 물량이 쏟아진 가운데 성적은 단지 별로 양극화됐다.

리얼투데이에 따르면 지난해 9월 업무시설이 밀집해 있는 서울 서초구 서초동 일대에서 분양한 ‘서초 센트럴 아이파크’는 평균 22.8대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 이 단지는 단지 반경 1km 이내에 대검찰청을 비롯한 법조타운이 위치해 있고, 서울교육대학교도 가깝게 위치해 있어 배후수요가 풍부하다. 지난 10월 서울 영등포구 영등포뉴타운 내에서 공급한 ‘영등포뉴타운 꿈에그린’도 지하철을 이용해 여의도까지 4분, 마포 8분, 광화문까지는 17분 거리에 있어 직주근접성이 우수하다는 점이 부각되면서 평균 22.4대 1의 청약경쟁률을 기록하고 계약 이틀 만에 완판 됐다. ‘송도SK뷰센트럴’도 평균 51.26대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 반면, 미분양 적체로 할인분양에 나선 곳도 있었다.

지난해 10월 국회 입법조사처가 발간한 ‘청년층 1인 가구의 주거현황 및 시사점’ 보고서에 따르면, 통계청이 실시한 2016년 인구주택총조사에서 20세 이상 39세 이하의 청년층 1인가구는 전체 1인 가구(539만7천615가구)의 11.3%인 187만8천45가구인 것으로 집계됐다.

이는 2010년도 청년층 1인가구(155만3천915가구) 보다 20.8% 증가한 수치다. 연령별로 살펴보면, 20~24세가 약 43.9% 늘어 증가 폭이 가장 컸고, 뒤를 이어 30세 이상 34세 이하가 21.7% 증가했다. 35세 이상 39세 이하는 17.9%, 25~29세는 9.6% 늘었다.

직주근접 오피스텔은 이러한 청년층에게 딱 안성맞춤인 주거지다. 업무지구나 산업단지 인근에 위치해 출퇴근이 편리할 뿐만 아니라 출퇴근 시간 절약 및 퇴근 후의 여가시간의 증가 등 다양한 장점을 누릴 수 있어서다. 때문에 직주근접 오피스텔은 임대 수요가 많고, 그 수요에 힘입어 분양 시장에서도 잘 나간다. 실제로 올해 공급에 나선 오피스텔은 높은 청약률을 보여주고 있다.

오피스텔 분양 시장은 기존 수도권의 투기과열 지구에 한정됐던 규제가 올해 조정대상지역과 대구 수성구, 세종시에 추가로 적용된다. 따라서 국지적으로 과열 양상을 보였던 분양시장이 안정화 되며 분양물량은 줄어들 것으로 예상된다. 아울러 전매 제한이 강화됨에 따라 단기간 시세 차익을 얻을 수 있는 단지보다는 직주근접 오피스텔과 같이 입지 여건 상 임대수익 창출이 유리한 곳으로 수요가 몰리는 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것으로 전망되며, 이에 따라 선별적 접근이 필요하다.

김두탁기자 kdt@inews24.com






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